一座岛的狂欢：成为自贸区前后，海南发生了什么？

某项目售楼中心。 摄影：王博

限购限在需要政府介入的备案和过户，但限不住人的欲望。红利面前无孔不入的炒房者总能想到办法。

/

文 | 《中国企业家》记者 王博  编辑| 王芳洁

记者是在4月18日抵达的海南。此时，距离“海南自贸区、自贸港新政”公布，刚刚过去五天。

海南很热，最热的莫过于楼市。在三亚的沿海五星级酒店中，只要说看房，服务生就会在二十分钟内叫来当地的中介公司，不到半小时就可的开到海棠湾的大型楼盘。在三亚除了地产中介，就连司机师傅都会给有意购房者留名片。

18日晚11时，海口龙华区观澜湖观园项目连夜开盘，引发抢购，被群众举报。海口市住建局派检查组赶赴项目营销现场，及时叫停不规范营销活动，并依据现场调查认定的违规销售行为，给予开发企业及相关中介机构共计罚款150万元。

4月22日晚，海南省政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实施海南岛全域限购，非海南省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，此前已实施限购区域则需要提供60个月相关证明。

赶上最后一班车

“你相信三亚的房价会到10万吗？你相信三亚的房价会超过北京吗？”

2017年末前的一个酒局上，一名海南当地公务员问张言（化名）。张言也是一名公务员，定居北京。张言当然相信，因为此时，有关海南的各种利好消息已经开始流传，包括建设自由贸易港、开放赛马。海南还将只是国际旅游岛吗？在张言眼中，海南将成为另一个香港。

张言决定去海南买房。他的首选当然是三亚、海口这样的地方，但在2017年5月前后，三亚、海口、琼海三个热点城市都已经出台了限购政策，外省人在当地购房需要提供社保缴纳记录。五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区更是只卖给本市县的居民。

2018年初，张言将目标锁定了文昌。他在文昌看了很多小区，正在犹豫不决时，却发现很多外地买房者根本没到现场就网络转帐购房，一个他刚刚看中的楼盘，第二天就上涨了几千块。张言是80后，在北京也有房产，早就经过了北京房价暴涨的市场教训。

春节后，张言一回来北京，就决定不再观望，迅速出手。为了凑齐首付款，他办了一张额度为50万的信用卡用来取现。最近，他喜欢给朋友们看手机里的视频，是他收房时拍下来的。这是一套70年产权、两室一厅的商品住宅，不仅面朝大海还是现房精装修，完全可以拎包入住。

他特别庆幸，因为到了4月，整个文昌新楼盘在售的已经几乎没有普通住房只剩别墅了。现在，100万以下已经在文昌不够付首付款了。并且，在4月22日新政颁布之后，他这样的外省人在海南全岛，都失去了买房资格。他曾和很多人一样，拿着海南地图，寻找7个限购区域之外的升值潜力楼盘，好在他赶上了末班车。

四次调控稳定楼市

4月之前，张言一度有些后悔，他想还是应该把文昌的房子买大一点，或者再在海南买一套。他确实看了一段时间，但是很多楼盘都封盘不卖了，“他们就在等着政策出来，涨价呢。”

但是可能开发商也没有想到，海南省政府对于控制楼市温度的决心如此坚定，只今年3月以来，海南省已经四次出台楼市调控政策。从非海南户籍人士限购一套、首付七成开始，逐步引入核心区域购房需五年社保，买房五年内不能出售，首套住房公积金贷款最低首付比例提高至30%，再到将限购限售范围扩展至海南全省。

买卖两端的路都被堵住了，市场的操作空间已经被压缩到极小。何以至此？90年代的海南房地产泡沫让人心有余悸。

1992年总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司，在短短三年，房价增长超过4倍。最后泡沫破裂时，海南全省有600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。此后几年海南经济增速断崖式下跌。

目前，海南商品房交易中，大部分购房者来自岛外，他们或者是炒房客，或者是候鸟人群，这导致了岛上大量住宅，在多数时间内空置。通过政策，将交易端引导向本岛常住人口，并且通过自贸区、自贸港的建设，形成发达产业集群，吸引外来人口落户就业，这是海南省政府希望实现的蓝图。

限购限在需要政府介入的备案和过户，但限不住人的欲望。红利面前无孔不入的炒房者总能想到办法。

某项目售楼中心。 摄影：王博

当记者称作外地购房者，向海南当地中介表达了有关限购的困扰之后，中介马上表态，有办法可以解决。他们提出的方案是，可以和房地产公司先签约，付款后房子可以先住着，由房地产商来办五年的社保，也就是说房子可能五年后才能过户。很多中介还会“好心”的提醒记者，一定要找大型房产公司，小公司不靠谱。

面对这种市场乱想海南省也给了严厉打击。近日，海南省住建部门就密集处罚了一批违规房地产企业和房产中介。

另外被普遍考虑的是商住房，它们不在限购之列。4月19日，上午十点，在三亚的恒大养生谷楼盘就聚集了不少的看房者。这个楼盘主打养老医疗，全是四五十年产权的商住房。对于三亚的房地产来说每年的这个时段应该是淡季了，但是，现在每天都比同期多三四倍的人。对比去年，恒大养生谷的楼盘小户型已经从每平2.2万涨到了4万，而洋房涨得更快，已经涨到了每平5.8万。

但是从租金收益上来看，即使恒大养生谷这种高品质的商住房，也并不可观，年化只有6%左右。将来海南省会否参考北京等地，出台针对商住楼的调控政策，也是未知数。

张言发现，在海南省一波波的强监管下，几个月来他的房子价格几乎没涨，但是他也没有多少失落：“就空着吧，大家基本都空着。”他对记者说。虽然这个小区并没有多少人住，现在也不能卖了，但他相信，几十年后那会是个养老的好地方。